刚入行，提点简单的想法供参考：

不说招商代理公司，仅仅说可以从事招商业务的，有如下几类：

1、房地产五大行的工业部，利用自身的企业平台，主要为外资企业在国内的选址提供服务。但五大行的工业板块远远不如写字楼、商业地产板块的实力强。有的甚至没有工业部，或者工业业务由其他部门行使。

2、国内的一些地产中介，同上。但是面对的客户群以国内的企业居多。

3、政府自身的招商部门。你在当地开发工业园区的话，政府招商部门在一定程度上也会“替你”招商。前提是你的工业园有实力帮助其将企业落户，并且能使得政府的土地利用更加高效（这是另一个范畴了）

4、园区开发商自己的招商队伍

然后回答你的问题，sorry 我用自己的逻辑来回答，就不按照你提问的顺序了：

专业度：

五大行>一些优秀的地方政府招商部门（例如苏州工业园、北京亦庄开发区、天津泰达等等）>优质工业地产商的招商队伍>其他

原因：

五大行：外资企业在国内选址时，对地理位置、厂房标准、物业管理等方面的要求很高，刚进入中国初期，由于不了解国内情况，所以往往将欧美标准运用于国内市场。这样逼的五大行的专业团队不断熟悉外资企业进入中国需要的生产环境是什么。所以反过来他们能够很好的将工业园的优劣势展现出来，也就逐步锻炼了招商的实力。

优秀的地方政府招商部门：早期其实谈不上专业，只是因为国家政策导向使得企业大量涌入，做得多了，所以也专业了，最大的优势当然是政策。政策好，所以来的企业多，企业多了，政府就更有钱，然后逐步在园区建设上下功夫，良性循环。导致现在小的地方政府是求着企业来，而这些优质的地方政府则是腾笼换鸟。

优质工业地产商的招商队伍：其实很遗憾的说，现在国内市场上，能称得上“优质”的工业地产商凤毛麟角。不过确实存在一些已经通向“优质”路上的队伍。

其他：没有必要再细分了，就是很粗放的招商方式，一头问政府要政策，一头向开发商要佣金，一头无所不用其极的向客户卖物业或者是出租物业。纯粹是把“招商”做成了“销售”。

然后集中讲一下“招商、策划、营销或者销售”的区别。

这是个好问题，里面的学问也大了去了！我抛砖引玉吧。

首先说策划：策划，绝对是一个工业园区未来招商成功与否的前提条件！

策划的目的，是给这个工业园一个清晰的定位。如果开发商决定在一个地方建设工业园，那么一定要分析“区位交通”、“产业聚集程度”、“市场水平”、“政府政策导向”、“劳动力”等等很多情况。千万不要做那种”今天国家出来政策大力发展新能源，明天你随便找了个3线城市下属区县说，我要个1000亩地开发新能源产业工业园“的事。定位准了，未来招商事半功倍。

其次说招商：招商，更多的是让一个企业（生产企业为主）落户到你的园区来。这个不像你去卖一个产品，也不像你去给一个团队找写字楼，不满意了，更换成本相对低。因为生产企业的搬迁成本是非常高的，企业选址，是生产型企业经营中非常非常重要的环节。对方要考虑自己的客户、自己的供应商、考虑物流交通是否有优势、考虑当地政策是否有助于企业发展、考虑工业园的电、水、气供应是否稳定、考虑生产垃圾处理、考虑“邻居”有没有高污染有没有危险有没有和我相冲突的、考虑是否有足够的劳动力、考虑我的工人在这里工作环境如何，生活是否有保证，等等等等。

而很肯定的说，能够在各个因素都有优势的工业园，是非常少的。所以，什么是招商？第一是你要知道适合你这个工业园的客户有哪些，第二是你要知道扬长避短。

再次说营销或销售：其实这是管理学范畴了，工业地产这个领域，营销也好，销售也好，都是招商的过程，不用那么学术的去做区分。但我认为，招商行为需要更有大局观一些，需要把自己放在生产企业的角度去看问题。

题主说的“加工制造业（轻工业）”说实话我不太了解。但不妨去查查，这些产业集中在国内的哪些城市。为什么会集中？其实，工业城市，不就是一个大工业园么？

欢迎业内大神们多讨论，甚至更希望生产制造型企业来谈谈你们选址的想法。你们才是我们的衣食父母呀~~~~

最后：以上文字虽然真正的干货不多，但也是个人粗浅的想法，仅供知乎内讨论。请勿转载。