各城市新区开发的使命

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中国经济发展三阶段图

中国经济发展三阶段，其实对应的发展出了三个城市功能区：老市中心，3环内中央商务区，5环外的新开发区。当年的老市中心，后来的商务区，房价都已经高达城市之顶了。

而现在提倡的产业升级，将有新区开发来实现。

三条线新区开发图

一图道尽新区开发的红利

新区开发：开发区或新区或XX新城

开发区，为了完成伟大的产业升级，产业外溢和新区开发，把工业，研发和消费合一成一个新区。这就是2020年产业升级箭在弦上的。这次五年计划，产业升级和产业外溢排在了很多城市的首位。

至于这个5环外的新开发区到底是什么功能区域？各个城市发展的不一样，可以是高新科技区，工业区，贸易区，物流区，新农业区，甚至风景区。

很多新区不一定会用开发区的名头，而是用了其他什么科技城未来城的更洋气的名头（当然开发区是要国家和省级批准的）。如武汉的光谷（武汉的商务区是王家墩中央商务区），杭州的大江东新城（杭州：钱江新城CBD。杭州钱江新城和钱江世纪城奥体中心是中央商务区）。

政府固定资产基建投资是最大的动向和证明。如果一个城市的市政府把很高比例的财政收入都投入一个新开发区中，那么无疑，它承接的是城市的升级希望。很多时候并不是国家批准的开发区就有基建投资有未来，而是有大笔基建投资的新区才有未来。

比如这里的副城市中心区，其实就有新区开发的最强代表。其他小城市也不敢说自己是副城市中心。但是未来科技城这种口号还是敢喊的。

随着城市的扩大和各大公司业务的扩展，中心商务区已拥挤不堪，在中心商务区周边交通便利的场所建立副城市中心区是许多城市，特别是特大城市发展的基本规律。

政府为什么开发新区？

第一：新区开发是为了产业升级创新提供基建红利和消费场景市场。

第二：人口是把农村人口变成城市人口，增加消费和产出。

《买不起市区高价房?没关系！新区开发的新房产才是时代红利!》一文详细讲述了新区开发的对产业升级的意义，必要性和房产红利。还有疑问的可以去看一下。

第三：为了满足广大年轻人以较市区低的价格买新房刚需。没错，新区的房产价格比市中心便宜，甚至便宜到30%。

为什么要新区开发？除了上述新区开发为产业升级的原因外，还有一个原因是为了满足广大年轻人买新房刚需。新区开发产出大量既便宜又有点未来发展的房产，以便拉拢年轻人买房成家立业后工作投入新区开发，而不是回农村消极少产出平躺。即国家试图把把农村人口变成城市人口，增加其消费和产出。

农村人想要入城买房，城市化。但是市区地价还是老高价，那就去郊区开发新区。那里的地卖的便宜，城市平均房价就降低了啊。

于是，各级政府特别是新一线政府开始了五环外新区卖地的开发新区远征。

其实，不论是北京的朝阳区3环公园，上海的张江高科周围农田，还是杭州的萧山偏东，都有大量的土地在5环内。可为什么都要到更加偏远的30公里外建立新区呢？

一方面市区的空地的确少了，需要拆迁的话又费钱加成本又再次导致拆迁户暴富引来社会不公平问题和刺激市区老破小小区房价涨价（有可能遇上拆迁增加了拆迁属性，这次没拆迁的附近小区涨价也是必然的）。

一方面是偏远郊区土地出让金卖地价格更低，开发的新小区房价更低。如果市区的新房价是5万，那么15公里5环外的新房价可能只需2.6万，30公里的偏远新区新房价可能只需1.8万。

这样能满足更少买房款的更广大用户。哦，就好像卖5千的苹果手机给15%的用户，卖3千的手机给25%的用户，卖2千的小米手机给60%的用户.追求性价比，下沉市场，降维打击，满足小镇青年。

其实，买房和买手机是有区别的。贵的手机也就2万一个，咬咬牙买得起的人多。但是买房大部分人是6个钱包倾家荡产式地往上填。这就会出现同样的买房需求的年轻人，A的家庭能轻松出联系本站招商经理万买房款（含房贷），而B的家庭倾家荡产也只能出200万买房款。家庭实力贫富差距甚大。

因为买房是家庭大事情，需要大量资金，而不同家庭的买房资金实力是不同的。所以最好的办法是房产根据地理位置分层级。保证市场上永远有偏低价房也就是偏远新房在卖。虽然偏低价的房产在新一线城市也是要1.5万一平以上，一线城市要3万一平以上。。

这样既能满足不同经济实力的家庭买房需求，又能卖出更多的偏远地块，收到更多的土地出让金建设城市。

前面涨价的CBD新房说了，当年2016和2017年涨价最快的是中央商务区（CBD）边上的房产。一个城市并不是东南西北一样幅度涨价的，甚至市区的房产涨幅还远不如商务区的房产。这是中国发展的一次CBD红利。现在国家需要产业升级，需要新区开发，想要再一次通过新区开发出现红利。

五环外新区的未来

市域周边住宅区。为中等阶层住地，白天到企事业单位上班，晚上回来居住。

市域周边商店街。配合市域周边住宅区，在交通便利的地点建立的蔬菜、副食品商店。一般商店档次比较低。

副城市中心区。随着城市的扩大和各大公司业务的扩展，中心商务区已拥挤不堪，在中心商务区周边交通便利的场所建立副城市中心区是许多城市，特别是特大城市发展的基本规律。

这些区域已经五环外，那么这些区域房产有未来价值（涨价幅度大不大）吗？

答案是看方向，政府新区开发基建建设方向，还是有基建红利的。