壹

发展历程

湖东，作为园区的重要组成部分，隔金鸡湖与湖西相望而居，处于园区初期规划的2/3期下辖区域内。

（1996年版的一体两翼）

从湖东所处的地理位置上来说，大部分由原来的跨塘镇和斜塘镇组合而来，街道名称也多以当年的村庄命名而来，比如南施、沈浒、旺墩、凤里等村现在已经成为园区响当当的街道名称。

与湖西在1994年5月便开始开发相比，湖东的开发要晚上几年。在湖西首期8平方公里开发基本完成的情况下，2001年，湖东所处的二三期规划开始正式启动。

也就在2001年，园区开始对商业、住宅用地等建设用地采用拍卖方式转让土地使用权。

同样在2001年，现代大道中段（苏春中路）和星湖街（湖滨路）开工建设。至年底，湖西与湖东道路实现贯通。2002年，湖东的华池街、苏胜路、星华街、南施街、星塘街等重要街道和金鸡湖大桥等桥梁工程开工建设。

产业引入，路网先行，在湖东的开发上得到了很好的体现。

另外，园区之所以没有其他区域的杂乱，也少不了初期管线下埋的功劳。在“先规划后建设，先地下再地上”的方针下，供电、供水、燃气、供热、排水、排污、邮电通讯、有线电视等8种管线，在园区建设初期，便已被铺设与地下，埋管沟槽最深开挖9米之多。

贰

商品之路

开始于2001年的湖东商品房之路，除了双湖板块的金水湾别墅，东湖大郡和玲珑湾是绕不开的两个楼盘。

东湖大郡2003年3月开盘，初期均价在3000元以上。虽然价格不算贵，但确实不得不说，先期购买的业主确实需要挺大的勇气与魄力。

毕竟彼时的湖东真的是一片荒芜。道路虽初步成网，但商业和学校等配套基本没有，伴随看房人的只有旁边微微吹动的杂草。

（2004年与如今的新街口对比 来源：公众号庸人蛋扰）

就在大家对湖东褒贬不一的背景下，2003年南都的玲珑湾同样开始推向市场，高层价格更是突破了4000元/㎡。

这两个盘基本上成为了湖东商品房的先驱，掐指一算，早期的楼盘距今也过去15年之久。

同样在2003年，湖东邻里中心板块周边的土地开始挂拍上市，包含大家耳熟能详的金湖湾、东城郡、湖畔天城、第五元素等楼盘地块。

后续几年，湖东一直有大批量的土地推向市场，诸如中海半岛华府、南山巴黎、中央景程、海尚壹品等楼盘地块。

由于后续几年园区产业人口的急剧导入，以及邻里中心和学校等配套的快速推进，再加上当时的园区公积金政策的限制，湖东的房价小碎步的一路上扬。到2008年，房价也来到了开发几年来的高点。

2008年5月公积金政策调整前的规定：

随后2008年金融危机的爆发，一路阳线向上的苏州楼市均价从高点的7700元/㎡跌落到年底至09年初的6100元/㎡，湖东楼市自然也不能独善其身，在售楼盘都出现了不同程度的降价。

09年上半年，雅戈尔肖邦、中央景程、海尚壹品、翡翠国际等如今的星湾和景程学区房价格都在7000-8000左右。精装修的星湖国际也只有9000多。

而再往东的中海、湖畔天城、东湖林语、第五元素、IALA等均价更是只有6字开头。

中环旁被路劲接手的凤凰城，单价更是只有5字头以下。想想彼时普通人一年工资好歹还能买个8/9个平方，再对比下如今的房价与工资比，真的不胜唏嘘。

2008年年底推出的4万亿，拉动了基建，也拯救了开发商。从09年中旬开始，湖东房价重新进入到上升通道。一直到2011年，在2010年限购政策的再次加码下，湖东房价进入到横盘震荡的局面。

2011年下半年，利率在前两年疯狂打折的情况下，直接飙升到最高1.05倍左右。现在看，相比20%的利率上浮，似乎不算什么，但要知道当年的基准利率可是高达7.05%。

进入到2012年，随着中海橙郡的开盘，湖东房价也基本筑底。房贷利率也开始有9折以下的利率优惠出现。随着后期不断的加推，房价也在不断的向上缓慢推升，橙郡的整个走势基本上可以作为当时整个湖东房价走势的缩影。

2014年7月，苏州取消对90平方米以上住房的限购政策，同年9月，实施了3年多的限购政策彻底全面放开。

2014年11月的利率下调，2005年的三次下调基准利率，2015年5月园区公积金贷款政策的调整，再加上限购政策的放开，自住和投资性需求得到集中释放。

园区公积金贷款政策调整：

新建住房的贷款高限额从50万元调整至70万元；存量成套住房(二手房，下同)、建造住房、翻建住房的贷款高限额从35万元调整至70万元。

在催化剂铂悦府10948.6元/㎡和唐宁府15992元/㎡的楼面价的推波助澜下，整个湖东房价在2015年如脱缰野马般迅猛蹿升，到2016年上半年，房价相较15年初基本翻倍。

随后的土拍大家也都应该有所体会，各板块地王频出，为了遏制地价的不断走高，游戏规则也由原来的“价高者得”变成了“彩票开奖”的模式，对地块也是配以各种限制条件的全家桶。

进入到2017年后的湖东楼市，板块之间走向开始出现明显差异化。核心区与边缘区、次新与老破、大户型与小户型、改善盘与普通盘、顶级学区房与普通学区房开始出现明显分化走势。

叁

未来趋势

纵观整个苏州的房价，双湖板块无疑代表着苏州各板块的天花板。随着园区向南的重点发展，整体产业人口的数量和优质产业人口的流入比例，给了本身住宅稀少的独墅湖板块房价向上的潜力。

笔者个人认为，未来的独墅湖月亮湾周边的住宅价格将会比肩玲珑湾板块，和双湖板块一起，形成地理位置和价格的三角体系，引领园区未来的房价走势。而湖东的其他区域将会跟随高端板块形成共振。

当然，具体到湖东的各个板块内部，改善社区和普通社区同样会比邻而居。在改善社区相对独立的价格体系下，当与普通社区价差超出一定的极限时，同样也会带动其随之波动。

比如近期被刷屏的澜山澜，其热销就是在去年至今湖东存量房市场大户型的持续高溢价和备案限价的背景下形成的。

同样的去年的开盘，虽然销售也不错，但远远没有如今这般疯狂！为何？明显周边二手房大户型的高溢价功不可没。

04

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